En vigueur depuis septembre 2014, la loi Pinel a été mise en place pour encourager l’investissement locatif à travers des réductions d’impôts sur le revenu. Avec la loi Pinel, l’État cherche à améliorer l’état général du parc immobilier résident pour la « classe moyenne » qui perçoit trop de revenus pour prétendre aux aides au logement, et pas assez pour se loger convenablement dans les zones dites « tendues ».Cette loi d’envergure nationale s’applique à ces fameuses zones tendues, et ses conditions varient selon la classification de la zone. La ville de Strasbourg s’inscrit dans le dispositif Pinel et est classée B1.
Loi Pinel : explication
En France, les villes sont regroupées en catégories selon des critères d’activité et d’accès au logement. On distingue les zones A, A bis, B1, B2 et C, qui correspondent chacune à des critères différents, par exemple Lyon est une ville de zone A, Strasbourg se trouve en zone B1, Colmar se situe en B2.
Le dispositif Pinel a été mis en place pour répondre à une carence de logements dans les grandes agglomérations.
Grâce à la loi Pinel, un bailleur mettant en location un bien neuf dans ces zones bénéficie d’une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 21% du montant de votre investissement. Pour un investissement de 200 000 €, cela représente 42000€ de réduction d’impôts !
Les conditions d’éligibilité à la loi Pinel
On distingue 3 types de conditions concernant la loi Pinel : celles liées à l’investissement immobilier, celles liées au locataire et enfin les conditions liées à la location. Pour entrer dans les détails précis des conditions d’éligibilité sur la page du Service Publique cliquez ici, ou entrez en contact directement avec nous pour obtenir les réponses à vos questions concernant la loi Pinel Strasbourg.
Conditions pour l’investissement immobilier
Pour bénéficier de la réduction d’impôt grâce à la loi Pinel, 5 critères sont pris en compte :
- Le type d’acquisition : ils concernent des biens précis (logement neuf, en l’état futur d’achèvement, construit sous vos directives, ancien insalubres demandant des travaux de rénovation, étant en état de réhabilitation ou ancien local transformé en habitation).
- Le délai d’achèvement du logement, s’il s’agit d’une vente sur plan.
- La période d’investissement : la réduction d’impôt concerne les investissements locatifs réalisés entre septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
- La localisation du logement : la prise en compte des zones, déjà introduit dans l’article.
- Le niveau de performance énergétique doivent répondre à la réglementation thermique RT 2012. Si l’investissement prévoit des travaux de réhabilitation, ils doivent répondre au label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009.
Il est important de noter que la réduction d’impôt s’applique à 2 logements maximum par an, et qu’elle concerne les logements individuels et pavillonnaires uniquement jusqu’au 1er janvier 2021.
Conditions pour le locataire
Les investisseurs ont le droit de louer le bien aux membres de la famille à condition que les plafonds de loyers et de ressources du locataire soient respectés.
Pour la mise en œuvre de votre investissement, Andres Consulting vous accompagne dans le calcul de votre enveloppe d’investissement et de son financement.
Le revenu fiscal de votre locataire est soumis à des plafonds réglementaires, que vous trouverez ci-dessous.
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € | 28 217 € |
| Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 861 € | 37 861 € |
| + 1 personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 314 € | 45 314 € |
| + 2 personnes à charge | 89 439 € | 82 776 € | 60 783 € | 54 705 € | 54 705 € |
| + 3 personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € | 64 354 € |
| + 4 personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | 72 526 € | 72 526 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | 13 421 € | 12 286 € | 8 990 € | 8 089 € | 8 089 € |
Conditions pour la location
Le locataire doit utiliser l’habitation en guise de résidence principale, elle doit être louée au maximum 1 an après la finalisation de ses travaux, l’engagement de la location est au choix de 6, 9 ou 12 années, et le loyer mensuel doit respecter les plafonds de loyer donnés par ce tableau (loyer/m²/mois) :
| Localisation du logement | Plafonds mensuels au m2 2019 | Plafonds mensuels au m2 2020 |
|---|---|---|
| Personne seule | 2019 | |
| Zone A bis | 17,17 € | 17,43 € |
| Zone A | 12,75 € | 12,95 € |
| Zone B1 | 10,28 € | 10,44 € |
| Zone B2 (sur agrément) | 8,83 € | 9,07 € |
Réduire ses impôts grâce à la loi Pinel
Vous savez à présent que lorsque vous souhaitez louer un bien immobilier et bénéficier des avantages de la loi Pinel, vous pouvez choisir un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. Jusqu’à la 9ème année, vous bénéficiez de 2% par an du montant de votre investissement en réduction d’impôt. Puis les 3 dernières années donnent droit à 1% de réduction d’impôt.
Au total, cela correspond donc une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21%. Le montant de l’investissement étant limité à 300 000 € par an, il est possible de déduire de ses impôts jusqu’à 36 000€ pour un engagement de 6 ans, 54 000€ pour un engagement de 9 ans et enfin 63 000€ pour un engagement de 12 ans. L’avantage fiscal est valable dans la limite d’un prix d’achat de 5 500€ par m2.
6 avantages de la loi Pinel
Que vous cherchiez des informations pour investir dans le locatif grâce à la loi Pinel à Strasbourg ou dans d’autres grandes villes de France, vous trouverez toujours 6 avantages liés à cette loi.
1 – Réduisez vos impôts : jusqu’à 63 000€ sur 12 ans.
2 – Placez votre argent : l’immobilier locatif est un bon placement qui permet un bon retour sur investissement.
3 – Construisez votre patrimoine : félicitations, vous êtes le propriétaire d’un nouveau logement.
4 – Préparez votre retraite : recevez un complément de revenu fixe grâce à la location.
5 – Protégez votre famille : votre investissement locatif peut bénéficier à tout le monde en dehors de votre foyer fiscal.
6 – Choisissez la durée d’engagement locatif : entre 6, 9 ou 12 ans selon votre volonté.
Pinel ancien réhabilité et déficit foncier
Investir dans un bien locatif ancien peut vous permettre de cumuler les avantages liés à la loi « Pinel ancien » et au déficit foncier. Cela peut avoir pour effet de réduire davantage vos impôts jusqu’à 24%.
Les bâtiments visés par ce programme sont obligatoirement anciens, jugés insalubre ou inhabitables. Ce sont des bâtiments que l’état cherche à rendre salubre et habitable, et qui nécessitent donc des travaux (isolation acoustique, thermique…) qui sont à la charge du propriétaire. Dans les faits, les travaux de rénovation doivent entrer dans les cadres suivants :
| Logement | Avant les travaux | Après les travaux |
|---|---|---|
| Décence du logement | Au moins 4 des 15 critères de décence ne sont pas respectés | Les 15 critères de décence sont réunis |
| Performance technique | Au moins 6 des 12 critères de performance technique ne sont pas respectés | Tous les critères de performance technique sont réunis |
En réalisant des travaux de réhabilitation, vous générez des dépenses et créez ce qu’on appelle un « déficit foncier ». Le déficit foncier a l’avantage de pouvoir être déduit des revenus fonciers que vous déclarez annuellement, au même titre que les charges liées à la location (gestion, entretien, réparation…).
Le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700€ par an durant la période des travaux (2 ans maximum), puis uniquement sur les revenus fonciers.
La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de cumuler les avantages du Pinel classique avec les avantages du déficit foncier.
Pour calculer votre déficit foncier, il faut calculer la part du déficit dû aux charge financières. Il suffit de déduire les intérêts d’emprunts, les frais et les charges du montant des loyers que vous percevez.
Par exemple, si vous percevez 8 000€ de loyer annuel et avez des charges financières à hauteur de 5 500€ ainsi que d’autres charges déductibles à 3 500€, vous obtenez un déficit foncier imputable sur votre revenu global d’un total de 1 000€.
Le déficit foncier peut être reporté sur 10 ans sur les résultats fonciers positifs à venir, jusqu’à 10700€/an.
Où investir en Pinel à Strasbourg ?
Notre cabinet Andres Consulting est prêt à vous aider dans vos démarches pour vous permettre d’investir dans le locatif avec la loi Pinel à Strasbourg, ou investir dans le Pinel ancien Strasbourg.
À Strasbourg, il existe une grande variété de logements à travers les quartiers, qui répondent à tous types de besoins différents. Nous bénéficions de taux d’emprunts bas pour l’immobilier et malgré cela, l’âge moyen du premier achat recule et est aujourd’hui aux alentours de 36 ans dans la région.
Le marché de l’immobilier dans l’ancien est environ à une moyenne de 2380€/m2 à Strasbourg, et peut monter jusqu’à 4000€ m/2. C’est un marché très attrayant dans une ville de charme qui aime son patrimoine et met en valeur ses habitations anciennes.
Dans le marché du neuf à Strasbourg, les prix se situent entre 3500 et 5000€/m2, logiquement plus cher que l’ancien, dû principalement au prix du fonction et au prix de la construction des bâtiments
Andres Consulting est votre nouveau cabinet de conseil en gestion de patrimoine. Situés à Obernai, nous travaillons également sur Strasbourg et toute la région Alsace pour vous conseiller et vous accompagner dans l’atteinte de vos objectifs financiers. Sans engagement et sans aucun minimum financier, venez en apprendre plus sur les services du cabinet dans le menu du site. Andres Consulting, pour mieux gérer son budget et son patrimoine.
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