Les SCPI (ou sociétés civiles de placements immobiliers) sont des sociétés qui ont été mises en place pour gérer des patrimoines (souvent des parcs immobiliers) pour le compte des associés. Les associés sont des investisseurs particuliers (épargnants) qui reçoivent des revenus trimestriels versés par leur SCPI, au prorata de leur apport. Les revenus perçus sont une quote-part des loyers perçus par les sociétés civiles de placement immobilier.

Les différents types de SCPI

Les sociétés civiles de placements immobiliers se déclinent en plusieurs formes. Si vous ne l’avez pas encore lue, retrouvez notre page sur les SCPI pour tout comprendre par rapport à cette forme d’investissement accessible à tous à partir de quelques centaines d’euros.

Il existe 2 formes différentes de SCPI, chacune répondant à des objectifs et besoins différents. On distingue la SCPI de rendement de la SCPI fiscale.

Dans les grandes lignes, la SCPI de rendement a pour objectif premier la redistribution d’un revenu trimestriel avec une revalorisation progressive du patrimoine. Cette forme de société civile de placements immobiliers permet un rendement élevé, ne nécessite aucune gestion du bien de la part de l’associé ainsi qu’une mutualisation locative.

Quant à la SCPI fiscale, elle vise davantage une réduction de l’impôt sur le revenu avec une faible distribution d’un revenu complémentaire, avec également une valorisation progressive du patrimoine. Cette SCPI permet principalement de bénéficier d’avantages fiscaux, ne nécessite pas de gestion non plus, une mutualisation locative ainsi qu’une grande souplesse d’investissement.

Les catégories de SCPI de rendement

Les SCPI de rendement peuvent avoir différents types. Les investissements sont généralement réalisés à Paris, en Île-de-France, ainsi que dans les grandes villes dynamiques, pouvant s’étendre à échelle européenne, selon ce que proposent les SCPI.

On distingue 4 catégories de SCPI de rendement :

• SCPI de Bureaux : les patrimoines et les biens sont composés de locaux d’entreprise, commerces de détail ou de grande distribution.
• SCPI Fiscales : ils comprennent des biens immobiliers neufs mis à la location sous la loi Pinel (SCPI Pinel), ou biens anciens nécessitant des travaux de rénovation (SCPI Malraux).
• SCPI de Murs de magasin : cette dernière forme de SCPI est composé de locaux commerciaux (boutiques, magasins, centres commerciaux…).
• SCPI internationales : la simple différence liée à cette société civile réside dans le fait de pouvoir investir dans une SCPI à l’international.

Les SCPI ont chacune des objectifs et avantages différents, bien que le but reste de fournir le service le plus rentable aux associés.

Fonctionnement d’une SCPI de rendement

De manière schématique, les investisseurs (associés) détiennent un pourcentage de parts de la SCPI, au prorata de leur apport. En contrepartie, cette dernière verse des loyers nets, tous les trimestres. Les SCPI sont contrôlés par l’AMF (Autorité des marchés financiers), qui donne des agréments et impose aux SCPI de fournir des rapports financiers annuels.

Les parcs immobiliers exploités par les SCPI sont gérés par des baux commerciaux. Cela signifie que les risques sont moindres pour l’investisseur, étant donné que les sociétés ont généralement des capacités de financement supérieur aux ménages et foyers. Une sécurité financière pour l’investisseur, qui représente l’un des nombreux avantages que nous abordons plus loin dans l’article.

Contrairement aux SCPI fiscales, les revenus générés par l’associé sont des revenus fonciers, par définition imposables. Une déclaration dédiée aux revenus fonciers perçus est donc nécessaire de la part de l’investisseur.

Cependant, les SCPI de rendement permettent d’obtenir régulièrement des revenus. Un mode d’investissement idéal pour obtenir des compléments de revenus ou préparer sa retraite.

Les avantages

Investir grâce à une SCPI présente de nombreux avantages, que ce soit en termes de génération de revenus ou de réduction d’impôts, selon la forme de la société civile choisie.

L’un des principaux avantages est de bénéficier de risques mutualisés : les SCPI gèrent des parcs immobiliers, avec plusieurs locataires et biens différents. De ce fait, les risques liés à un locataire sont réduits, et les impacts potentiels sont nettement réduits, comparés à un investissement dans l’immobilier de manière classique.

La rentabilité locative (net de frais) est en moyenne de 5,2%. Une rentabilité très élevée pour une implication minimale de votre part. 

Quelle que soit la forme de la SCPI choisie, cette dernière s’occupe intégralement de l’exploitation et de la gestion de votre bien. De la recherche de locataire à l’entretien des locaux, en passant par la réalisation et la couverture financière des travaux, les sociétés de gestion sont là pour vous exonérer de toutes ces charges, souvent contraignantes.

Ainsi, une fois que l’associé investira dans une SCPI, il recevra ses quotes-parts tous les trimestres.

Enfin, les SCPI permettent à tous d’investir avec une grande flexibilité : les premiers investissements commencent à partir de quelques centaines d’euros. Une forme d’investissement totalement adaptée aux stratégies et au budget de l’associé.

Rentabilité de la SCPI de rendement

Les SCPI de rendement présentent une rentabilité très attrayante, généralement autour des 5% à 6%. La pandémie du Covid 19 n’a que très peu impacté les revenus versés par les SCPI, pour autant, des difficultés peuvent être à prévoir. La chute moyenne du rendement des SCPI est estimée à -10% sur le premier trimestre de 2020, atteignant une moyenne de 3,98% de rentabilité.

C’est pourquoi il est très important de réfléchir à des stratégies pour optimiser vos placements dans les SCPI les plus rentables. 

Fiscalité des SCPI de rendement

Les revenus générés par la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers à part entière. Ainsi, ils s’additionnent aux recette fiscales de la déclaration d’impôt sur le revenu de l’associé investisseur.

Les revenus sont imposés selon les tranches marginales d’imposition des prélèvements sociaux. Vous pouvez calculer votre taux marginal d’imposition, vous devez diviser votre revenu imposable par le nombre de parts fiscales. Vous trouvez ensuite votre position par rapport aux tranches suivantes :

De 0 à 9 690€ : 0%

De 9 690€ à 26 764€ : 14%

De 26 764 à 71 754€ : 30%

De 71 754€ à 151 956€ : 41%

Plus de 151 956€ : 45%

Dans le cas de l’investissement avec une SCPI, l’investisseur à le choix entre 2 régimes fonciers, à savoir le régime micro-foncier et le régime réel.

Liste des meilleures SCPI de rendement

Nous avons trouvé un classement réalisé par FranceTransactions quant aux meilleures SCPI de rendement de 2020. Voici les 5 premières qui figurent dans leur tableau, suite à l’étude menée sur les derniers rendements publiés.

Source

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